Nieuregulowany stan prawny nieruchomości to z pewnością istotny problem dla osoby władającej tym gruntem. Jeśli posiadacz nie dysponuje dokumentem, który potwierdzałby prawo własności do danej nieruchomości, najczęściej może to prawo uzyskać na dwa sposoby: poprzez zasiedzenie lub uwłaszczenie, na podstawie Ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Pomiędzy tymi postępowaniami występują pewne różnice, o których warto wiedzieć.

 

Podstawowa różnica pomiędzy zasiedzeniem a uwłaszczeniem, to koszty. Wniosek o zasiedzenie podlega opłacie sądowej w kwocie 2 000 zł, natomiast wniosek o uwłaszczenie jest wolny od opłaty. Istotne są także różnice podatkowe – nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie jest opodatkowane podatkiem w wysokości 7% wartości nieruchomości, zaś nabycie nieruchomości przez uwłaszczenie nie podlega opodatkowaniu.

 

Różnice pomiędzy tymi postępowaniami występują również na gruncie przedmiotowym. Uwłaszczenie przysługuje wyłącznie rolnikom –  dotyczy tylko nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych. Należy pamiętać, że nie można uwłaszczyć się na nieruchomościach należących do Skarbu Państwa, do obywateli państw obcych oraz do związków wyznaniowych. Brak jest takich ograniczeń w przypadku zasiedzenia. Zasiedzieć można bowiem każdą nieruchomość, zarówno wchodzącą w skład gospodarstwa rolnego, jak również np. niewielkie działki, które nie są wykorzystywane na cele rolne.

 

Dla nabycia własności nieruchomości poprzez uwłaszczenie konieczne jest wykazanie, że w dniu 4 listopada 1971 r. dana osoba posiadała nieruchomość na podstawie umowy bez zachowania formy aktu notarialnego – może to być zarówno umowa sprzedaży, jak też zamiany, darowizny, umowa o dział spadku lub inna umowa przenosząca własność. Nabycie nieruchomości poprzez uwłaszczenie możliwe jest także w przypadku, gdy pomimo braku nawet nieformalnej umowy przeniesienia własności nieruchomości, na dzień 4 listopada 1971 r. rolnik posiadał tę nieruchomość nieprzerwanie przez 5 lat w dobrej wierze lub 10 lat w złej wierze. Okoliczności te najczęściej należy wykazać zeznaniami świadków, którzy pamiętając tamte czasy będą w stanie potwierdzić istniejący wówczas stan faktyczny.  Podstawową przesłanką zasiedzenia jest z kolei upływ czasu. Wystarczające będzie wykazanie, zależności od okoliczności danej sprawy, okresu samoistnego posiadania przez 20 lub 30 lat.

 

W obu przypadkach natomiast nabycie własności nieruchomości następuje z mocy samego prawa. Zarówno dla zasiedzenia, jak i dla uwłaszczenia konieczne jest także, aby osoba władała nieruchomością jako posiadacz samoistny. Musi zatem przejawiać wolę posiadania nieruchomości dla siebie i manifestować tę wolę na zewnątrz. W skrócie – zachowywać się jak właściciel.

 

Zwolnienie wniosku o uwłaszczenie od opłaty sądowej z pewnością powoduje, że jest to bardziej atrakcyjny od zasiedzenia sposób nabycia prawa własności. Jednak dopiero analiza wszystkich okoliczności danej sprawy pozwoli zweryfikować jaki sposób nabycia prawa własności nieruchomości będzie w danej sytuacji właściwy.